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Reservationszahlung beim Immobilienkauf

"Wir interessieren uns für den Kauf eines Einfamilienhauses. Der Verkäufer verlangt eine Reservationszahlung von CHF 20'000.00 Was passiert mit dem Geld, falls wir wider Erwarten vom Kauf zurücktreten?" P.K

Ein Reservationsvertrag ist ein sogenannter Vorvertrag. Mit dem Vorvertrag formulieren Käufer und Verkäufer gegenseitig eine schriftliche Absichtserklärung, das Geschäft miteinander vollziehen zu wollen. In der Regel werden dabei die wichtigsten Eckpfeiler wie: Objektangaben, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Reservationsbetrag, Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung und der Besitzesantritt geregelt. Beim Immobilienkauf werden die Vorverträge oder Reservationsvereinbarungen sehr häufig in gewöhnlicher Schriftform abgeschlossen. Dies entspricht jedoch nicht den geltenden Formvorschriften, weshalb man nachfolgende Punkte beachten sollte.

Besserer Handschlag

Da die gesetzlich vorgeschriebene Formerfordernis eines in gewöhnlicher Schriftform erstellten Reservationsvertrages nicht erfüllt ist, handelt es sich bei einer Reservationsvereinbarung um einen besseren „Handschlag“. Trotzdem ist ein Reservationsvertrag in der Immobilienbranche ein alltägliches und weitverbreitetes Mittel und bietet einige wesentliche Vorteile.

Der Reservationsvertrag ist schnell verfügbar und kann ohne Beizug eines Dritten erstellt werden. Ausserdem ist der Reservationsvertrag für den Eigentümer ein gutes Mittel um die Ernsthaftigkeit des Kaufinteressenten zu überprüfen und bietet beiden Parteien die „moralische“ Sicherheit, dass der Verkauf erfolgreich abgeschlossen werden kann.

Rückzahlung bei Rücktritt

Sollte aus irgendeinem Grund der geplante Liegenschaftsverkauf nicht zustande kommen, so ist die vereinbarte Reservationszahlung zurück zu zahlen. Entsprechende Abreden über den Verfall der geleisteten Anzahlung zu Gunsten des Verkäufers oder eine Rücktrittspauschale sind ungültig und vor Gericht nicht durchsetzbar. Hingegen sind effektive im Zusammenhang mit den weiterführenden, erschwerten Abschlussbemühungen ausgewiesenen Aufwendungen abzugsfähig, sofern in der Reservationsvereinbarung darauf hingewiesen wurde. Eine solche Entschädigungspflicht leitet sich jedoch nicht aus den gesetzlichen Bestimmungen über den Grundstückskaufvertrag, sondern aus dem Auftragsrecht ab.

Fazit

Falls ein Privatverkäufer oder Makler über den Reservationsvertrag nicht offen kommuniziert, sprechen Sie ihn an und verlangen, dass die rechtliche Bedeutung richtig angewendet wird.

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